Instandhaltungsplan 2027 bis 2036
WEG Oppenhoffallee, Aachen
Ergebnis von Bestandsaufnahme und Instandhaltungsplanung. Was ist wann fällig, was kostet es und reicht die Erhaltungsrücklage?
GebäudeAachener Dreifensterhaus
Baujahrum 1905
Einheiten6 Wohnungen
Wohnfläche (WoFlV)418 m²
GeschosseKeller, EG, 1. bis 2. OG, Dachboden
HeizungGas-Zentralheizung, 2009
Rücklage 31.12.202631.500 €
Zuführung heute380 € pro Monat
Auf einen Blick
Maßnahmen bis 203611davon 3 dringend
Kosten bis 2036ca. 151.900 €inkl. 3 % Preissteigerung pro Jahr
Rücklage reicht bis2030bei heutiger Zuführung
Empfohlene Zuführungca. 1.315 € / Monatrund 219 € je Wohnung
Das Wichtigste in Kürze
- Sofort: Dachrinne und Fallrohre erneuern, Grundleitung prüfen. Das Wasser läuft heute an der Fassade ab und durchfeuchtet den Sockel.
- 2028: Sockel und Kellerwände abdichten, bevor Feuchte und Salze das Mauerwerk weiter schädigen.
- 2031 bündeln: Fassade und Dach im selben Jahr. Das Gerüst wird nur einmal gestellt, das spart rund 3.000 €.
- 2034: Heizung erneuern nach Gebäudeenergiegesetz. Förderung frühzeitig prüfen.
- Rücklage: Mit 380 € pro Monat fehlt ab 2031 Geld. Ohne Anpassung droht eine Sonderumlage. Optionen auf Seite 4.
Bauteile und Zustand
Erfasst bei der Begehung. Restlebensdauer geschätzt aus Alter, Zustand und üblicher Nutzungsdauer. KG = Kostengruppe nach DIN 276.
| Bauteil | KG | Alter | Zustand | Restlebensdauer | Maßnahme |
|---|---|---|---|---|---|
| Dach: Eindeckung | 360 | um 1990 | Handlungsbedarf | 5 bis 8 Jahre | Neu eindecken, dabei dämmen |
| Dachrinne und Fallrohre | 360 | um 1995 | marode | 0 bis 1 Jahr | Erneuern |
| Oberste Geschossdecke | 350 | ungedämmt | Handlungsbedarf | mit dem Dach | Dämmen, Pflicht nach GEG prüfen |
| Fassade Straße | 330 | Anstrich 2011 | brüchig | 3 bis 5 Jahre | Risse schließen, streichen |
| Fassade Hof | 330 | Putz 2011 | erhaltenswert | 8 bis 10 Jahre | Beobachten |
| Fenster Straße, Holz | 330 | 1994 | Handlungsbedarf | 2 bis 3 Jahre | Aufarbeiten, Dichtungen |
| Fenster Hof, Kunststoff | 330 | 2012 | erhaltenswert | über 15 Jahre | Keine |
| Haustür | 330 | um 1905 | erhaltenswert | 6 bis 8 Jahre | Aufarbeiten, Anstrich |
| Sockel und Kellerwände | 320 | Bauzeit | marode | 1 bis 2 Jahre | Abdichten, Feuchte beseitigen |
| Heizung, Gas-Zentralheizung | 420 | 2009 | Handlungsbedarf | 6 bis 10 Jahre | Erneuern nach GEG, Förderung prüfen |
| Wasserleitungen, Steigstränge | 410 | um 1985 | erhaltenswert | 10 bis 15 Jahre | Beobachten |
| Grundleitung Abwasser | 410 | Bauzeit | unbekannt | prüfen | Kamerabefahrung 2027 |
| Elektro Treppenhaus, Klingel | 440 | um 1985 | Handlungsbedarf | 3 Jahre | Erneuern |
| Treppenhaus Wände | 340 | Anstrich 2008 | Handlungsbedarf | 3 Jahre | Streichen |
| Hof: Belag und Entwässerung | 500 | um 1995 | brüchig | 8 bis 10 Jahre | Erneuern |
erhaltenswertHandlungsbedarfbrüchigmarodeunbekannt, Prüfung nötig
Abweichungen zur Bauakte
- Dachboden: Abstellraum mit Fenster im Giebel, in der Bauakte nicht verzeichnet. Ohne Aufenthaltsnutzung unkritisch.
- 2. OG links: Wand zwischen Küche und Zimmer entfernt. Statische Prüfung empfohlen.
Maßnahmenplan 2027 bis 2036
Kosten in Euro, brutto, inklusive Planung und Bauleitung. Preisstand 2026, hochgerechnet mit 3 % Preissteigerung pro Jahr. Genauigkeit etwa ±20 %.
| Maßnahme | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dachrinne und Fallrohre erneuernKG 360 · Priorität hoch | 2.100 | |||||||||
| Grundleitung: KamerabefahrungKG 410 · Priorität hoch | 600 | |||||||||
| Sockel und Kellerwände abdichtenKG 320 · Priorität hoch | 9.500 | |||||||||
| Holzfenster Straßenseite aufarbeiten (9 Stück)KG 330 · Priorität mittel | 8.000 | |||||||||
| Treppenhaus: Anstrich und LED-BeleuchtungKG 340 / 440 · Priorität mittel | 7.100 | |||||||||
| Klingel- und Briefkastenanlage erneuernKG 440 · Priorität niedrig | 2.500 | |||||||||
| Fassade Straße: Risse schließen, Anstrich, GerüstKG 330 · Priorität mittel | 13.300 | |||||||||
| Dach neu eindecken, oberste Decke dämmenKG 360 · Priorität mittel | 46.400 | |||||||||
| Haustür aufarbeiten und streichenKG 330 · Priorität niedrig | 900 | |||||||||
| Heizung erneuern nach GebäudeenergiegesetzKG 420 · Priorität mittel | 57.000 | |||||||||
| Hof: Entwässerung und BelagKG 500 · Priorität niedrig | 4.600 | |||||||||
| Summe pro Jahr | 2.700 | 17.500 | 7.100 | 2.500 | 59.700 | – | 900 | 57.000 | 4.600 | – |
Bündeln spart Geld. Fassade (fällig in 3 bis 5 Jahren) und Dach (fällig in 5 bis 8 Jahren) sind beide für 2031 eingeplant. So wird das Gerüst nur einmal gestellt und beide Arbeiten können gemeinsam ausgeschrieben werden.
Priorität hoch: Folgeschäden drohen. Priorität mittel: Bauteil am Ende der Nutzungsdauer. Priorität niedrig: Komfort oder Werterhalt.
Entwicklung der Erhaltungsrücklage
Heutige Zuführung, 380 € pro MonatEmpfohlene Zuführung, 1.315 € pro Monat
| Jahr | Ausgaben | Stand heute | Stand mit Empfehlung |
|---|---|---|---|
| 2027 | 2.700 € | 33.400 € | 44.600 € |
| 2028 | 17.500 € | 20.400 € | 42.900 € |
| 2029 | 7.100 € | 17.900 € | 51.600 € |
| 2030 | 2.500 € | 20.000 € | 64.900 € |
| 2031 | 59.700 € | -35.200 € | 20.900 € |
| 2032 | – | -30.600 € | 36.700 € |
| 2033 | 900 € | -26.900 € | 51.600 € |
| 2034 | 57.000 € | -79.300 € | 10.400 € |
| 2035 | 4.600 € | -79.400 € | 21.600 € |
| 2036 | – | -74.800 € | 37.400 € |
Optionen für die Gemeinschaft
A · Zuführung anpassen (empfohlen)Ab 2027 ca. 1.315 € pro Monat, rund 219 € je Wohnung. Die Rücklage bleibt in jedem Jahr über dem Mindestbestand.
B · Teilweise finanzierenZuführung moderat erhöhen, Heizung 2034 mit Förderung und einem Kredit der Gemeinschaft finanzieren.
C · Potential nutzenDachgeschoss ausbauen und verkaufen. Der Erlös kann Dach und Fassade 2031 mitfinanzieren. Prüfung in der Potentialanalyse.
Beschlussvorschlag für die Eigentümerversammlung
„Die Gemeinschaft nimmt den Instandhaltungsplan 2027 bis 2036 zur Kenntnis. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage wird ab dem 01.01.2027 auf 1.315 € pro Monat festgesetzt. Die Verwaltung wird beauftragt, für die Maßnahmen 2027 (Dachrinne, Fallrohre, Kamerabefahrung) Angebote einzuholen.“
Formulierung als Vorschlag. Die rechtssichere Fassung erstellt die Verwaltung.Grundlagen und Annahmen
Begehung aller Einheiten, Fotodokumentation, Drohnenaufnahmen von Dach und Fassade, Einsicht in die Bauakte. Kosten auf Basis aktueller Erfahrungswerte für Aachen. Der Plan sollte alle 2 bis 3 Jahre fortgeschrieben werden.
Aachen, Datum
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